АРЕНДОВАТЬ ЖИЛЬЕ ВЫГОДНЕЕ, ЧЕМ ПОКУПАТЬ
#точка_зрения@in_russia о недвижимости

Корреспондент Rus2Web Екатерина Селиванова законспектировала лекцию «Недвижимость: покупка или аренда?», которую читал глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Его рассказ во многом рушит традиционные представления о необходимости своего жилья.

Личный опыт

Я сам арендую жилье более десяти лет. Это стихийно сложилось. Я не думал, что временное может стать постоянным. Но практика показала: что-то в аренде есть. Есть серьезные плюсы, которые каждый раз заставляли меня отказываться от идеи приобретения своего жилья. Это не значит, что я никогда не рассматривал вопрос покупки — даже наоборот. Я несколько раз пытался купить квартиру своей мечты. Когда в начале нулевых заработал первые деньги, купил хорошую двушку в Куркино. У нее был только один минус — она была на нулевом цикле. Тогда рынок был дефицитным, купить что-то в готовом доме было практически невозможно. И пока эта двушка построилась, я понял, что это уже не мой уровень, что жить за МКАДом уже не с руки, к тому же выросли пробки. Я тогда продал квартиру и купил другую — бизнес-класса в одном из спальных районов Москвы. Она строилась три года. И когда построилась, я понял, что и ее перерос. Стал рассматривать вариант покупки квартиры в центре. Но меня не оставляло ощущение, что рынок перегрет и что уже поздно что-либо покупать.

Цены на недвижимость

Недвижимость может приносить доход несколькими способами: либо она растет в цене, либо сдается в аренду. В те периоды, когда цены не недвижимость активно растут и достигают определенной планки, никто не спорит — покупать сильно выгоднее, причем даже если нет денег, то есть в кредит или в ипотеку. Но здесь возникает вопрос, как определить эту планку. Когда недвижимость росла темпами 30-50% в год, ни у кого таких вопросов, конечно, не возникало. Тогда же укоренился миф, что недвижимость будет дорожать вечно, поэтому все пытались что-нибудь купить.

Ситуация изменилась. По большому счету уже несколько лет цены на недвижимость не растут. Последние два года показали, что стоимость метра не способна отыгрывать даже ослабление рубля. Никакого роста рублевых цен вслед за долларом не произошло, поэтому я буду говорить о действиях в рублях. И даже в рубле цены ползут вниз. Все участники рынка пытаются об этом не говорить или надувают щеки и говорят, что цены стабильны или продолжают расти. Это не так. За прошлый год снижение цен в рублевом выражении было порядка 10%, и я думаю, что по этому году будет еще порядка 10%. Существенная доля приходится на неявное снижение, то есть заявленные ценники остаются примерно такими, какими они были до кризиса, в 2013-2014 годах, но если брать реальные цены, вторичный рынок, то продать что-либо по заявленной цене сейчас практически невозможно. Средняя величина дисконта — около 10%, а реально даже больше.

Почему цены на недвижимость снижаются

Цены купли-продажи во многом сложились из тех шальных денег, которые были до нынешнего кризиса. Цены проскочили точку равновесия. Сильного улучшения благосостояния сейчас не предвидится, людям неоткуда взять лишние деньги, которые будут способствовать удорожанию недвижимости. Недавно я осознал, что на рынке недвижимости существует большой миф — якобы, она все равно будет дорожать, потому что инфляция. Но что такое инфляция? В первую очередь — удорожание товаров первой необходимости. Если пропорционально увеличиваются и доходы, то все пропорционально дорожает, это называется «гиперинфляция». Но если зарплаты не растут, а товары первой необходимости дорожают, что происходит? До кризиса человек, к примеру, зарабатывал 100 тысяч рублей, 50 тысяч проедал. После увеличения кризиса, чтобы поддерживать прежний уровень жизни, человек условно «проедает» 70 тысяч. Если зарплата при этом не выросла, у него остается всего 30 тысяч. Цены на недвижимость при этом начинают уходить в пике, у людей просто нет денег. Такое явление называется «бифляция» — когда в экономике одновременно происходят два разнонаправленных тренда: с одной стороны, растут цены на товары первой необходимости, с другой — валятся цены на товары длительного пользования, к которым относится недвижимость.

Экономическая точка зрения

Люди делятся на две категории: те, у кого деньги есть, и те, у кого их нет. Кажется, что это две принципиально разные категории, но с точки зрения экономического категории — покупать или арендовать — сильной разницы нет.
Есть много разных способов, куда можно проинвестировать, возьмем самый эталонный — банковский депозит. На сегодня это около 8% годовых в банках первого эшелона. Если мы говорим о достаточно крупной сумме, от миллиона рублей, на долгий срок — год и более — то ставки будут такими.
Аренда до кризиса давала около 5-6% годовых. С приходом кризиса цены аренды упали сильнее, чем цены купли-продажи, в силу большей инертности. Здесь понятна логика: если у собственника квартира пустует, ему легче решиться сдать дешевле, чем продать дешевле той цены, которую он себе ранее представлял. Сейчас доходность аренды — около 4% годовых.
Покупать квартиру имеет смысл только в том случае, когда цены на рынке растут быстрее, чем разница между ставками по депозитам и ставкой аренды. Если мы положим деньги на депозит, он даст нам 8% годовых: из них, снимая квартиру, 4% мы заплатим хозяину квартиры, и еще 4% останется на жизнь. То есть только если цены растут быстрее. чем эта разница, имеет смысл покупать. Здесь есть привычные обывательские рассуждения о том, как же так, отдавать чужому дяде свои кровные деньги. Но я не свои кровные отдаю, я отдаю деньги, которые мне жадный банкир переплачивает за то, что я у них деньги на депозите держу.

Если говорить про новостройки, то кажется, что там-то цены растут. Они действительно растут, но нужно учитывать, что новостройка всегда выходит на продажу с ценой ниже рынка, потому что это полуфабрикат, а не готовая квартира. С 2008 по 2013 год до окончания строительства, то есть за 2-3 года, новостройка прибавляла в цене около 20-30%. Но я всегда могу подождать, не покупать на нуле и положить деньги на депозит, а через два года получить 8% годовых, то есть за два года — плюс 16% и, соответственно, купить готовую квартиру. Если она не подорожает больше, чем дадут проценты, выгоднее будет не торопиться. Все мы понимаем, что риски покупки новостройки сопряжены с рисками недостроя, есть хорошие перспективы стать обманутым дольщиком.
За последние два года мы видим, что новостройки дорожают, но совсем не так быстро, как раньше, в среднем 2-5% в год. Есть примеры, когда квартиры вообще не повышаются в цене по мере готовности. Покупателю остается все меньше стимула влезать на нуле. Все идет к тому, что на рынке будет все больше готового жилья.
Если денег нет, мало что меняется. Купить тоже можно, но в кредит. Допустим, это 12% годовых. Это нынешняя ставка льготной ипотеки, она применяется только к новостройкам, на вторичке ставки выше, около 14-15%.
Аренда будет стоить 4% годовых. Несложно посчитать, что если цены растут медленнее, чем разница этих двух ставок, то выгоднее снимать, а не покупать. Банку будете отдавать существенно больше, чем хозяину квартиры. Есть стереотип, что лучше всеми правдами и неправдами купить квартиру и платить за свое, а платить за аренду чужому дяде — это отдавать в никуда. Но при стоимости аренды 4% годовых вы чужому дяде за 25 лет отдадите стоимость квартиры. А если вы на 25 лет возьмете ипотеку, то вы отдадите банкиру от 2 до 3 квартир. С экономической точки зрения наступил период, когда арендовать жилье выгоднее, чем покупать, но здесь не учтены другие аспекты в плане рисков и психологии.

Риски и психология комфорта

Риски отдельных новостроек существенно выше, чем общая стабильность рубля или банковской системы. Что касается форс-мажорных рисков, если произойдут, скажем, события, сравнимые с 1917 или 1991 годом, стоит серьезный вопрос — будет ли недвижимость какой-то серьезной защитой. Кто-то говорит, что деньги обесценятся, а угол в своей квартире за мешок картошки я всегда сдам. Но надо понимать, что квартира имеет ценность, пока она отапливается, пока там есть свет и пока там не ходят мародеры. Представьте себе сейчас стоимость квартир в Донецке. То есть если фантазировать насчет глобальных рисков, то понятно, что главный недостаток недвижимости в том, что ее не заберешь и с ней не уедешь туда, где безопасно.

Фотогалерея: